계약갱신 청구권 꼭 알아둬야 할 8가지

계약갱신 청구권 이란?

계약갱신청구권은 세입자가 1회에 한하여 임대차 계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리로서 임차인은 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받게 되었습니다.
계약갱신청구권이란 임차인(세입자)은 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리이므로 임대인(집주인)은 법에서 인정하는 정당한 사유가 없이는 이를 거절할 수 없다는 의미입니다.
(주택임대차보호법 제6조의 3 1항 본문)

1) 임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 ‘6개월 전부터 2개월 전까지’ 기간에 갱신청구권을 행사하여야 합니다.
2) ’2개월 전까지‘의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일’ 1개월 전까지’ 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다.

예를 들어 2020. 12. 10.에 최초 임대차 계약을 체결하거나 묵시적으로 갱신되어 계약 만기가 2022. 12. 10.인 경우, 임차인은 만기 2개월 전인 2022. 10. 10. 0시 전까지 계약갱신청구권을 행사 해야 합니다(초일불산입 원칙).

갱신청구권은 1회에 한하여 행사 가능합니다.
묵시적 갱신도 갱신청구권 행사로 보나요?
– 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신청구권 행사로 보지 않습니다.
– 계약갱신청구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.
– 묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다.
– 계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전(20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약의 경우에는 ‘2개월’) 까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

계약갱신청구권 도입 취지가 최대 4년의 주거 보장이 아닌, 1회에 한하여 계약을 2년 연장 할 수 있도록 계약갱신청구권을 부여하는 것입니다.

이미 4년 이상 거주한 경우라도 계약갱신 청구권 행사기간 내라면 계약갱신 청구권을 행사할 수 있습니다.

행사 방식에 특별한 제한을 두고 있지 않기 때문에 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능합니다.

하지만 장래의 분쟁을 예방하기 위해서는 내용증명 등을 통해 증거를 남기는 방식이 안전합니다.

갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이 보장되며, 이때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
다만, 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.
* (주택임대차 보호법 제6조의 3 2항, 3항)
세입자의 중도 해지 가능?
추가로 연장된 계약기간은 2년이지만 세입자는 중도에 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
다만, 집주인이 해지 통지를 받고 3개월이 지나야 해지됩니다.
이렇게 2년이 연장되지만 주택임대차 보호법은 세입자 보호법이므로 세입자는 중도에 해지가 가능합니다.
이에 반해 집주인은 중도에 해지할 수 없습니다.
참고로 계약갱신청구권을 행사한 때 뿐만 아니라 묵시적 갱신에서도 세입자는 중도 해지가 가능합니다.

집주인이 갱신청구를 거절할 수 있는 정당한 사유를 살펴보면 세입자가 계약을 위반했을 경우(1, 2, 4, 5, 9호)가 대부분입니다.

계약을 위반한 세입자에게 갱신 청구권을 인정하는 것은 불합리하기 때문입니다.

그러나 주택임대차보호법은 세입자의 계약 위반 사유 이외에도 집주인이
* (주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 각호).

계약갱신 청구권을 규정한 주택임대차보호법 제 6조의 3은 ‘강행규정’이고 사전에 계약갱신청구권을 행사하지 않겠다는 합의는 강행규정에 위배되어 무효이므로 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.